Aumentano i tassi dei mutui: le conseguenze sul mercato delle case in Europa

I dati dell’ultimo Bollettino Bce mostrano prezzi in potenziale calo dal 5 al 9 per cento

Se negli ultimi anni i tassi dei mutui a livelli molto convenienti hanno dato una spinta alle compravendite immobiliari in tutta Europa, lo scenario ora sta cambiando. L’ultimo Bollettino Bce contiene uno studio, a cura di Niccolò Battistini, Johannes Gareis e Moreno Roma, che analizza quali saranno le conseguenze della dinamica dei tassi sul mercato immobiliare residenziale europeo nell’area dell’Euro. Ecco le principali evidenze.

Tassi sui mutui in risalita, come cambia il mercato

Dall’inizio del 2022 i tassi applicati ai mutui ipotecari nell’area dell’euro sono aumentati in misura significativa, dopo aver toccato un minimo storico nel 2021. Nel corso degli ultimi due anni il mercato degli immobili residenziali dell’area dell’euro ha registrato una dinamica vivace ed è stato sostenuto da tassi favorevoli sui mutui ipotecari.

La crescita dei prezzi delle abitazioni nell’area ha subito un’accelerazione, in termini aggregati, da un incremento annuale pari al 4 per cento circa alla fine del 2019 a quasi il 10 per cento nel primo trimestre del 2022: il tasso più elevato dagli inizi del 1991. Al tempo stesso, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno segnato una rapida ripresa dopo il crollo connesso alla pandemia nel 2020 e nel primo trimestre di quest’anno si collocavano su livelli superiori di circa il 6 per cento a quelli precedenti la crisi.

Prezzi delle case in calo se aumentano i mutui

L’andamento dei tassi dei mutui ha conseguenze sui prezzi delle case. Se infatti l’indicatore composito del costo dell’indebitamento delle famiglie per l’acquisto di abitazioni è sceso al minimo storico dell’1,3 per cento a settembre 2021 ed è rimasto sostanzialmente invariato fino a dicembre dello stesso anno, nella prima metà dell’anno in corso i tassi sui mutui ipotecari hanno riportato un significativo aumento (pari a 63 punti base): il maggiore incremento su sei mesi mai registrato.

L’evidenza empirica suggerisce che l’andamento del mercato degli immobili residenziali è molto sensibile ai tassi sui mutui ipotecari. Al fine di evidenziare come l’aumento dei tassi sui mutui ipotecari influenza i prezzi delle abitazioni e gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale dell’area dell’euro si utilizza un metodo basato su proiezioni lineari locali. Secondo il modello stimato, un aumento pari a 1 punto percentuale del tasso sui mutui ipotecari determina, a parità di altre condizioni, un calo dei prezzi delle abitazioni pari approssimativamente al 5 per cento dopo circa due anni. Tuttavia, lo stesso aumento in punti percentuali del tasso applicato ai mutui ha un impatto maggiore sugli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale, provocando una diminuzione dell’8 per cento dopo circa due anni.

Cosa succede agli investimenti immobiliari se aumentano i mutui

prezzi delle abitazioni e gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale risentono maggiormente dell’aumento dei tassi sui mutui in un contesto di bassi tassi di interesse. In base alla teoria sui prezzi delle attività, con livelli inferiori di tassi sui mutui aumenta la sensibilità dei prezzi delle abitazioni alle variazioni di tali tassi, perché quando questi diminuiscono si hanno maggiori effetti di sconto su canoni di locazione e prezzi futuri. Tale maggiore sensibilità dei prezzi delle abitazioni potrebbe, a sua volta, rendere più sensibili gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale, tramite la redditività degli immobili residenziali e gli effetti sul valore delle garanzie, in quanto entrambi questi fattori rappresentano delle determinanti significative degli investimenti e risentono dell’andamento dei prezzi delle abitazioni.

Al fine di rilevare tale non linearità, si apporta un adeguamento al modello perché includa un indicatore di controllo del livello dei tassi sui mutui. I risultati di questo modello non lineare mostrano che, in un contesto di bassi tassi di interesse, il calo stimato dei prezzi delle abitazioni e degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale, in risposta a un aumento dei tassi sui mutui ipotecari di 1 punto percentuale, è rispettivamente pari ad approssimativamente il 9 e il 15 per cento dopo circa due anni. Si tratta di circa il doppio rispetto a quanto emerge dai risultati lineari.

Altri elementi di incertezza nel mercato delle case in Europa

Tuttavia, oltre ai tassi sui mutui ipotecari, l’andamento del mercato degli immobili residenziali risente di altri fattori, fra cui quelli di natura strutturale. Sebbene l’evidenza empirica ricavata da proiezioni locali segnali correzioni al ribasso potenzialmente ampie per il mercato degli immobili residenziali dell’area dell’euro, andrebbero considerati anche altri fattori, non rilevati dai modelli. Tali fattori potrebbero accrescere l’incertezza circa le prospettive per l’edilizia residenziale.

A seguito della pandemia di COVID-19, le famiglie ora mostrano di attribuire maggiore importanza a immobili più spaziosi, che consentano il lavoro da remoto, e manifestano più interesse per aree più distanti dal proprio ufficio. Evidenze preliminari segnalano, dall’insorgere della pandemia di COVID-19, maggiori rincari per le case indipendenti in alcuni dei paesi dell’area dell’euro per i quali sono disponibili dati. Inoltre, nell’area dell’euro i prezzi sono aumentati in misura maggiore per gli immobili al di fuori delle capitali dell’area a partire dalla pandemia di COVID-19 e la quota della popolazione dell’area che vive in case indipendenti è aumentata nel 2020.

La preferenza per metrature più ampie potrebbe inoltre sostenere gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale. I cambiamenti nelle preferenze circa gli immobili residenziali indotte dalla pandemia potrebbero contrastare l’aumento dei tassi sui mutui ipotecari e spiegare in parte la capacità di tenuta osservata nel mercato degli immobili residenziali dell’area dell’euro.

Fonte | Idealista

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