Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto è una tipologia di locazione che consente al conduttore di divenire proprietario dell’immobile dopo un determinato periodo di tempo. Tra i modelli di contratto di locazione vi è anche l’affitto con riscatto. Si tratta di una formula particolare di contratto di affitto di un immobile, utilizzata per far sì che il conduttore divenga proprietario, e non solo semplice affittuario, della casa messa a disposizione dal locatore. Passiamo in rassegna i vantaggi e gli svantaggi derivanti dall’utilizzo di un contratto di affitto con riscatto.

Cosa vuol dire affitto con riscatto?

Cos’è l’affitto con riscatto? Come indicato dalla normativa vigente, l’affitto con riscatto è un modello di contratto di locazione diverso da quelli tradizionali poiché consente all’inquilino di diventare il futuro proprietario dell’immobile oggetto dell’accordo. I modelli di contratto di affitto sono molteplici e l’affitto con riscatto vanta una caratteristica molto particolare. Affitto e riscatto sono termini che rimandano, rispettivamente, alla possibilità per il conduttore di vivere nell’appartamento locato (o più in generale di usufruire del bene) per un periodo di tempo determinato e di decidere in futuro di riscattarne la proprietà. Gli affitti con riscatto sono stati individuati per consentire ai soggetti con liquidità insufficienti o ai giovani che non possono ancora permettersi un mutuo di acquistare l’abitazione che desiderano dietro un corrispettivo maggiorato del 20 o 30% rispetto al normale canone annuo. La formula in questione, dunque, amplia le possibilità di accesso alla proprietà di un immobile.

Come funziona l’affitto con riscatto: un esempio.

Come funziona un affitto con riscatto nel 2022? Per quanto tempo il conduttore deve pagare il canone per diventare proprietario dell’immobile? Il locatore ed il conduttore possono optare per diverse tipologie di contratto di affitto con riscatto che vedremo in seguito. Tuttavia, è possibile affermare che si tratta di un mix tra contratto di locazione e contratto di vendita della durata massima di 10 anni e che prevede una maggiorazione del canone mensile di locazione. Al termine della locazione, l’affitto con riscatto prevede il pagamento dei costi residui del valore dell’immobile da parte del conduttore, al fine di entrare in possesso del bene. Naturalmente, le parti possono decidere la durata del contratto di affitto con riscatto ed i termini ad esso ascrivibili, a patto che non ecceda i dieci anni. Il calcolo dell’affitto con riscatto, o meglio, del corrispettivo da versare al locatore, viene effettuato sulla base delle necessità e delle volontà delle parti. Facciamo un esempio.

Ipotizziamo che l’immobile venga locato per 600€ al mese e che locatore e conduttore abbiano individuato come maggiorazione del canone una percentuale del 30% mensile per la stipula di un contratto di affitto con riscatto. Sulla base di queste condizioni, l’inquilino dovrà pagare 600€+180€ per il canone mensile, dunque un totale di 780€ al mese. Alla scadenza del contratto, ipoteticamente della durata di 4 anni, il conduttore decide di esercitare l’opzione di acquisto e pagare l’ammontare residuo del valore dell’immobile. Il grande vantaggio dell’affitto con riscatto sta nella decurtazione della maggiorazione pagata negli anni a titolo di canone mensile. Dunque, il conduttore salderà la spesa di acquisto con uno “sconto” di 8640€, pari a €180×48 mensilità. Rispetto ai preliminari di vendita tradizionali, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra che deve essere versata nel momento in cui si firma il contratto: piuttosto, è equiparabile al pagamento della mensilità di un mutuo.

Le tipologie di contratto di affitto con riscatto.

Le forme di contratto per gli affitti con riscatto che consentono di diventare proprietari dell’immobile dopo un certo periodo di tempo sono molteplici. Ne elenchiamo alcune:

  • l’affitto con riscatto nella formula “Rent to buy”: si tratta della forma più utilizzata che prevede una maggiorazione del canone mensile detenuta dal locatore/venditore a titolo di acconto sul prezzo d’acquisto dell’immobile;
  • il fitto con riscatto automatico: con questa formula il passaggio di proprietà all’inquilino diventa automatico dopo aver pagato un determinato numero di canoni o una specifica somma di denaro individuati dal contratto;
  • l’affitto con riscatto con preliminare di vendita: tale formula implica la trascrizione del contratto preliminare d’acquisto presso i registri immobiliari e consente al conduttore di scegliere in secondo momento se entrare in possesso della casa oppure no;
  • l’affitto con riscatto senza anticipo: questa tipologia di contratto di affitto con riscatto non prevede che l’inquilino versi una maggiorazione del canone a titolo di anticipo per il futuro acquisto della proprietà, bensì il vincolo di vendita per il proprietario dell’immobile entro la data stabilita.
    Ogni forma di contratto di affitto con riscatto ha la sua peculiarità e, pertanto, è bene conoscere tutte le differenze del caso per soddisfare entrambe le parti.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto per il locatore.

A prima vista, può sembrare improbabile che il proprietario di un immobile decida di alienare il proprio bene in favore di un altro soggetto con la formula del contratto di affitto con riscatto. Tuttavia, sono molti i vantaggi per il locatore, riassumibili come segue:

  • la maggiorazione del canone consente di ottenere un’entrata più veloce e subito disponibile;
    il locatore può risolvere preventivamente il contratto qualora l’inquilino risulti insolvente per un valore non inferiore a 1/20 del totale dei canoni dovuti;
  • l’affitto con riscatto consente di avere una certezza, più o meno solida, sulla vendita futura della casa;
  • qualora l’inquilino decida di non riscattare la proprietà dell’immobile, il proprietario non sarà tenuto a restituire l’ammontare della maggiorazione versata all’inquilino;
  • dal momento che il costo dell’immobile viene individuato in fase di conclusione del contratto, il proprietario risulta essere tutelato dalle oscillazioni del valore di mercato.

Non mancano, anche in questo caso, gli aspetti negativi per il venditore/locatore, ovvero:

  • il locatore non può in nessun caso obbligare il conduttore all’acquisto dell’immobile, eccezion fatta per i casi in cui tale obbligo è previsto dal contratto;
  • il locatore si fa carico delle tasse e delle imposte per tutta la durata del contratto;
  • il locatore non può usufruire delle agevolazioni fiscali relative alla prima casa.

I pro e i contro dell’affitto con riscatto per il conduttore.

E’ necessario esaminare anche gli aspetti negativi a lungo termine del contratto di affitto con riscatto e non lasciarsi prendere, nel caso del locatore, dalla comodità di ricevere un canone maggiorato.

Perché il contratto di affitto con riscatto è più conveniente per l’inquilino rispetto alla formula ordinaria? I vantaggi per il conduttore possono essere riassunti come segue:

  • il contratto di affitto con riscatto è una valida alternativa al mutuo e, in un certo senso, più conveniente poiché permette di anticipare poco alla volta il costo relativo all’acquisto dell’immobile;
  • al termine del contratto di affitto con riscatto il conduttore può decidere di non acquistare la proprietà.

Nonostante i vantaggi risultano essere piuttosto evidenti, è bene conoscere anche gli svantaggi dell’affitto con riscatto per le parti del contratto qualificabili come conduttori. In particolare, il conduttore è obbligato a versare una quota mensile più alta rispetto al canone originale e dunque maggiormente onerosa e, inoltre, non ha il diritto di modificare l’immobile prima di diventarne proprietario. Un altro svantaggio è individuabile nella perdita dei soldi spesi durante l’affitto qualora si decida di non acquistare più la proprietà al termine del contratto.

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Quando conviene affitto con riscatto?

La formula dell’affitto con riscatto risulta conveniente quando non si dispone di sufficiente liquidità per acquistare un immobile.

Quanto costa fare un contratto di affitto con riscatto?

Nella formula del contratto di affitto con riscatto, il conduttore versa un canone mensile maggiorato del 20-30% a titolo di anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile locato. Si tratta, dunque, di una locazione più costosa, ma che permette al conduttore di appropriarsi del bene immobile dopo un determinato periodo di tempo.

Quanto può durare un contratto di affitto e riscatto?

I contratti di affitto con riscatto possono avere una durata massima di 10 anni. Per tutelare il locatore/venditore, la legge prevede la possibilità di risolvere il contratto prima del tempo qualora il conduttore non abbia pagato un certo numero di canoni (non inferiori ad un ventesimo del totale dovuto).

Chi fa i contratti di affitto con riscatto?

Come in ogni contratto di locazione, i contratti di affitto con riscatto vengono stipulati e sottoscritti da un conduttore (inquilino) e da un proprietario (locatore/venditore). Dal momento che si tratta di una locazione con patto di futura vendita dell’immobile, va da sé che il locatore deve essere disposto ad alienare la sua proprietà immobiliare al conduttore.

Fonte | Idealista

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