A Milano un intero condominio, nato da una ristrutturazione apparentemente in regola, si è rivelato un caso da manuale di abuso edilizio, con conti salatissimi per chi aveva comprato casa in quell’edificio. Il Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia ha chiarito, con una sentenza recente, che non sempre “non sapevo” è una scusa che tiene in piedi davanti alla legge urbanistica.
Come nasce la vicenda
Tutto parte da una pratica presentata nel 2006: una DIA per demolire e ricostruire un vecchio capannone artigianale degli anni ’60. Sulla carta, l’operazione doveva mantenere una funzione produttiva. Ma già dai disegni di progetto qualcosa non tornava: impianti, tagli degli ambienti e finiture sembravano pensati per appartamenti, non per uffici o laboratori.
Finiti i lavori nel 2010, l’edificio viene diviso in più di sessanta unità — case, cantine, box auto — e venduto a decine di famiglie diverse.
Due anni dopo, nel 2012, un controllo comunale scopre la discrepanza: il fabbricato era diventato residenziale senza il permesso di costruire richiesto dalla legge per i cambi di categoria funzionale (art. 23-ter del DPR 380/2001). Il Comune annulla i titoli edilizi, i ricorsi contro questa decisione vengono respinti, e l’abuso diventa definitivo: non un semplice difetto di forma, ma un’irregolarità di sostanza fin dall’origine.
Il tentativo di evitare la demolizione
Nel 2018 i condomini provano una strada alternativa alla demolizione: l’articolo 38 del Testo Unico Edilizia, che permette di trasformare l’ordine di abbattimento in una multa, ma solo se l’irregolarità dipende esclusivamente dall’annullamento del titolo — non da un progetto sbagliato in partenza.
Il Comune accetta di avviare la procedura, precisando però che ogni proprietario avrebbe risposto singolarmente per la propria unità. La stima dei valori viene affidata all’Agenzia delle Entrate, che impiega quasi quattro anni per completare la perizia. Nel 2022 arrivano i numeri: alcune sanzioni superano i 160.000 euro a immobile, calcolate sull’intero valore commerciale e non solo sulla differenza generata dall’abuso.
Il ricorso al TAR
Uno dei proprietari colpiti dalla sanzione decide di impugnarla, sostenendo tre argomenti principali:
- l’Agenzia avrebbe dovuto calcolare solo il maggior valore prodotto dall’irregolarità, non l’intero prezzo di mercato dell’immobile;
- lui aveva comprato in buona fede, convinto che tutto fosse a norma, e una sanzione di quell’entità violerebbe il principio di proporzionalità;
- i tempi lunghissimi della pubblica amministrazione (dal 2018 al 2022) non dovevano riflettersi sull’importo finale, calcolato sui prezzi più recenti.
Cosa ha deciso il TAR
I giudici hanno respinto ogni obiezione, con una sentenza (n. 1538/2025) che traccia un confine netto tra un semplice vizio sanabile e un abuso vero e proprio. Per il Tribunale, la trasformazione da capannone a residenza non è stata una regolarizzazione andata storta: fin dal progetto iniziale c’era l’intenzione di costruire case, mascherata dietro pratiche edilizie (le DIA) usate in modo improprio per evitare il permesso di costruire.
Di conseguenza, l’art. 38 — pensato per chi si trova con un titolo annullato per vizi procedurali, ma un progetto onesto — non si applica qui: non c’era buona fede da tutelare, perché le opere erano difformi dall’inizio.
Sul calcolo della sanzione, il TAR ha ribadito che la norma guarda al valore venale delle opere, senza sconti per il valore dell’edificio preesistente: trattandosi di demolizione e ricostruzione integrale, la multa va calcolata come per una costruzione ex novo.
Infine, sulla proporzionalità: la sanzione pecuniaria è già di per sé un’eccezione rispetto alla regola (la demolizione), e la legge non lascia margini per adattarla caso per caso in base alla situazione economica del singolo proprietario. Né il fatto di abitare già l’immobile, né l’inconsapevolezza dell’acquirente sono sufficienti a ridurre l’importo dovuto.
Cosa impariamo da questa vicenda
Per chi lavora nel mercato immobiliare, questo caso è un promemoria importante: prima di acquistare (o vendere) un immobile nato da una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, vale sempre la pena verificare a fondo la storia urbanistica del fabbricato — DIA, SCIA, permessi di costruire e loro coerenza con l’uso effettivo. La buona fede dell’acquirente, purtroppo, non basta a proteggerlo da sanzioni che possono arrivare a decine di migliaia di euro.
Fonti: dati rielaborati da edilizia.com
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